济南中南置业有限公司怎么样(中南置业财务部怎么样)

一个区域总裁，就能贪污上亿元？还是在一家不算“富裕”的房企。

贪腐问题年年有，这一次的金额有点大。

近日，有消息称，知名房企卓越集团副总裁王家羲，已被送去司法机关处理，原因为贪腐问题，且涉及金额可能上亿元。

示意图 漫画：说财猫

在地产行业当中，奉行军事化管理的万达、恒大，对贪腐问题都是出了名的严厉。

据传，恒大曾因员工虚开发票8000元就将其扭送公安机关，许家印的亲戚贪污也照样被送进监狱；而万达也曾有4名管理人员因贪腐近亿元被开除移交司法，引发王健林震怒训话半小时。

但像卓越这名副总裁这样，一个人就贪腐上亿元的，确实比较少见。

有意思的是，出问题的是人是卓越集团的副总裁，但被调查的事件却是与卓越集团无关，而是涉及到另一家企业，它就是中南置地。

这是秋后算账！

图源视觉中国，已授权

副总裁失联疑云 两家房企争相辟谣

说财猫从卓越方面确认王卓羲失联的消息。

卓越方面表示，他们也是当天获悉，王家羲先生目前正在协助司法调查。王家羲先生入职卓越不足一年，目前调查事件应与卓越集团无关。后续相关调查进展及结果还是以相关机构通报为准。目前卓越集团无其他人员异动，集团经营一切正常。

“中南置地那边在处理协助调查这个事情，公司（卓越）这边目前也没有掌握多的信息。”上述卓越内部人士表示。

说财猫从中南置地方面侧面印证了这个说法。中南置地回应称：近期公司配合协助有关部门依法处理相关案件，后续相关调查进展和结果请以有关部门通报为准。

中南置地还表示：中南置地践行“简单透明，正道经营”的核心价值观，走正道、行远路是公司未来长期发展的基石，公司对越红线的行为零容忍。

据悉，王家羲入职卓越集团尚未满一年。2020年 11 月，卓越集团发布内部文件，任命王家羲为集团副总裁，兼任重庆公司总经理职务及成都公司董事长职务，主持川渝地区公司日常工作。

在加入卓越集团之前，王家羲曾在中南置地成渝区域公司任总裁。

值得注意的是，王家羲的职业轨迹，与明星职业经理人、卓越集团现任执行董事长陈凯具有较高的重合度。

资料显示，王家羲1996年从西安建筑科技大学毕业后投身地产行业，其第一份工作是在内江国泰建设工程有限公司，随后于1998年转入重庆时代建设集团，2年后跳槽去了重庆远鹏地产，任工程副总。

2006年，王家羲迎来职业生涯转折点。这一年，他加入了龙湖集团，并在龙湖待了超过10年时间。

也是在龙湖，王家羲遇到了他此后跟随多年的人——明星职业经理人陈凯。

2008年，龙湖上市在即，陈凯跳槽至龙湖任运营及投资发展部总经理，王家羲则一路从龙湖重庆公司项目经理、项目总监、上海公司运营总监兼工程总监，干到了龙湖长沙公司城市总经理。

2012年，陈凯加盟阳光城任总裁。2017年，王家羲也从龙湖辞职，加盟阳光城任长沙城市公司总经理。

同年，陈凯从阳光城离任，接下陈锦石的橄榄枝履新中南置地，王家羲也宣告从阳光城离职，转战中南置地，任职成渝区域负责人。

2020年11月3日，卓越集团内部发文，“因业务发展需要，经集团研究决定，任命陈凯先生为集团执行董事长，全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。”

王家羲作为“追随者”，也同步离开了中南置地，履新卓越集团副总裁，兼任重庆公司总经理职务及成都公司董事长职务。

不过，在卓越集团任职不足一年，王家羲就因在涉嫌贪腐上亿元被调查。也由此出现了上文提到的：一位员工被抓，却牵扯出两家企业争相辟谣的局面。

前员工被调查背后 中南置地的蒙眼狂奔

目前看来，王家羲被调查，大概率与其在中南置地的任职有关。

值得注意的是，王家羲加入中南置地的这一年，也就是陈凯加入中南置地的2017年，同样也是中南置地规模开始起飞的一年。

财报显示，2015年、2016年，中南置地还是一家规模只有2、300亿的房企，但在陈凯、王家羲等人加入的三年时间里，中南置地的规模如同坐上了火箭般，开始突飞猛进。

2017年，中南置地实现销售额963亿元；2018年，中南置地实现销售额1466亿元；2019年，中南置地实现销售额1961亿元。

三年期间，中南置地的销售规模翻了超过5倍，距离两千亿阵营仅一步之遥。

规模飞速跃升的密码是人、地、钱三要素的加持。

人的加持不用再赘述。而在陈凯等人的加盟后，中南置地开始由一家区域型房企向全国型房企转变，开启了全国扩展。

财报显示，2016年，中南置地母公司中南建设的新增土地面积还仅为488万平方米；2017年，这一数值就翻了三倍，达到了1499万平方米。当年，中南置地的拿地金额高达627亿元，是其营收的两倍。

王家羲所任职的成渝区域，正是中南置地从这一年开始新进入的城市。2017年起，中南置地才相继进入成都、昆明、重庆等市场，按照中南的设想，成渝区域对内深耕成都和重庆，对外通过这两个城市辐射西南片区。

与此同时，2018年、2019年和2020年，中南建设的新增土地面积分别达到1595万平、989万平和1523万平，均是一个不低的水平。

职业经理人的加持以及大手笔的拿地扩张，助推了中南置地规模的飞速提升。但与此同时，中南建设的负债水平也开始水水涨船高。

财报显示，中南建设的资产负债率长期维持在85%以上的高水平，中南置地规模扩张最激进的2017年、2018年，其资产负债率更是一度高达89.81%、91.69%，接近爆表。其净资产负债率也长期维持在150%以上，直至近两年才逐渐下降至100%以下。

可以明显看到的是，在陈凯离开中南置地以后，中南置地的规模扩张也开始降速。2020年，中南置地实现销售额2238亿元，同比增幅仅为14.14%。

这当中既有行业增速整体下滑的缘故，也与中南自身主动降杠杆的选择有关。

然而，说财猫注意到，中南建设近两年来杠杆率的下降，更多的是依靠提升小股操盘比例、增加少数股东权益比重来实现。

财报显示，2020年以前，中南建设少数股东权益占总权益的比重还一直维持在20%以下，但2020年开始，这一比重就上升到了40.66%；2021年上半年，这一比重甚至达到了45.50%。这在全行业都是一个相对较高的比重。

占比过高的少数股东权益，不仅让中南建设背负明股实债的质疑，同时也会侵蚀中南建设原本就已经单薄得可怜的利润。

今年上半年，少数股东就分走了中南建设接近14%的利润。考虑到房地产业结算存在时间上的错配，预计未来，少数股东分走的中南建设的利润还将继续增加。

踩雷恒大 中南建设已至悬崖边缘

话又说回来，投资者虽然担忧更多的少数股东权益分走中南建设的利润，但说句不好听的，中南建设实际上也没有多少利润可分。

财报显示，长期以来，中南建设的利润率一直处于行业较低水平。近5年多以来，中南建设的毛利率从来没有高过20%，净利润更是低到贴地，一度只有一两个点，最高也不过9.93%。

在房地产繁花似锦烈火烹油的年份，中南建设的盈利表现都尚且如此，又怎么去期待行业下行的当下，中南建设的表现能好呢？

事实上，资本市场已经表达了这一方面的担忧。

此前的10月13日，国际评级机构标普表就将中南建设的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，并将该公司担保的美元票据的长期发行评级从“B”下调至“B-”。

概括起来，标普此次下调中南建设评级的理由为“三个弱化”，即合约销售额弱化、利润率弱化以及融资渠道弱化。

标普认为，在信贷和监管收紧的背景下，中南建设合约销售额弱化导致现金流稳定性的风险上升。因利润率弱化，且小规模土储带来的补充土储需求，未来12-18个月该公司杠杆率将被推升至近7倍。同时，在市场下行的背景下，中南建设的融资渠道弱化将带来风险。

事实上，近两个月，中南建设的销售表现已经出现了明显的下滑。

数据显示，8月份单月，中南建设实现合同销售金额141.9亿元，同比减少30.0%；销售面积103.2万平方米，同比减少34.4%。

9月份单月，中南建设实现合同销售金额128.5亿元，同比减少45.6%；销售面积94.8万平方米，同比减少47.74%。

中南建设2021年全年销售目标为2500亿元，而1-9月1536.8亿元的销售额，相当于仅完成全年目标的61.47%。

销售额显著下降的同时，公司的回款也不乐观。标普预测，2021年中南建设现金回款率将下降至70%-75%，低于2020年的约80%。这将导致流动性来源减少且整体信用状况弱化。

更值得关注的是，由于中南建设除了房地产业务以外，还有一部分营收来自建筑业，因而，标普认为，相比同业，中南建设更容易受房地产行业流动性紧缩的影响，因其还面临来自建筑板块其他开发商的潜在财务风险的传染，比如最近在风口浪尖的恒大。

据标普估算，中南建设的应收账款中有约10亿元来自中国恒大集团。如果将已竣工但仍未满足支付条件的项目计算在内，该金额可能更高。

一面是销售回款的减少、应收账款的踩雷，另一面则是融资环境的收紧。标普指出， 截至2021年6月30日，非银融资在中南建设报表总债务中的占比为30%，高于2020年底的22%。

此类融资的期限通常更短，且再融资风险更高，这是因为展期或以银行贷款偿付的不确定性较高。

标普认为，如果无法对非银债务进行再融资，中南建设或须使用内部资源偿还，这将令其流动性承压。

半年报显示，截至2021年6月底，中南建设净负债率为95.27%；扣除预收账款后的负债率为 77.42%；扣除受限资金之后的现金短债比为1.03。

虽然三道红线仅踩中一条，但报告期末公司在手现金为269.7 亿元，中短期借款和一年内到期的非流动负债为209.0 亿元，扣除受限资金之后公司的现金短债比仅为 1.03。

这一数值，在TOP50房企排名中，仅次于已暴雷的那几家房企以及富力，不得不说是一个非常危险的信号。

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文章来源：laughing168

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