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说起房企和钱的关系，大家一般的印象都是：房企通过金融工具借钱发展。但实际上，金融也可以成为房企自己的盈利模式。
在“资本过剩”的时代，有实力的房企拿到钱并不困难，把钱放出去也不困难，但要保证钱能按设计好的利差收回来，很难。控制风险的能力，将成为与现金、土地同等重要的企业资产，利用它可以不断开拓出崭新的金融产品，形成新的盈利模式。
房企要拥有这种能力，靠的是积累，靠得是过往积累下来的资源。做金融服务的逻辑，和房企做别的服务的逻辑类似。
地产企业拥有哪些独特的资源？目前看来有二个：（1）深层数据，房企因为过往的经营和对物业的管理等，掌握了很多客户数据，且数据集中度高；（2）社区、园区平台，社区、园区内是个相对隐私，让人有安全信任感的区域，也是个平台，而房企恰恰通过物管掌握了这个平台。
下面，明源君来说说房企做金融的几条道路。
以专业判断为基础的园区金融
地产百强鸿坤的产业园带有很强的孵化器的色彩，具体政策如下：（1）出租写字楼的收入只是辅助收入，对于优秀的企业甚至可以免掉租金；（2）产业园同时提供各种服务，比如帮忙申请国家扶持政策，帮忙申请贷款，寻找风投，提供法律服务等等，鸿坤有时自己提供担保，帮助企业向银行申请贷款支付租金等；（3）产业园的赢利以金融为主，鸿坤向企业提供贷款，也进行投资拥有股权，后期获得赢利。
园区企业金融服务的特点在于，一般情况下，银行贷款都需要抵押，但很多企业做不到，做不到的原因在于：（1）前期可能没有资产；（2）中期资金需求量可能很大，远超可抵押资产。鸿坤的园区金融，针对的就是这些客户的需求。而满足客户需求的方式可能是多样的，总的来说，就是“打造一个开放统一有特色的服务平台。”
园区金融的盈利点有二：（1）贷款利息；（2）股权投资收益。股权投资针对的是优秀的小企业，因此鸿坤会有专业团队对入驻企业进行筛选。
金融谷是鸿坤准备建立的众多园区之一，鸿坤准备在众多的园区内推进众多的服务。金融谷被鸿坤定位为：综合性商务配套服务的“企业生态圈”，城市产、学、研、住、商有机结合。希望能建设成为：金融服务平台、政企交流平台、企业体验交流平台、企业孵化平台、公共服务平台、人力资源平台、健康医疗服务平台、物业管理服务平台。
从这8个“平台”，可以看出鸿坤未来的野心，从“金融服务平台”被放在第一位，也可以看出金融在鸿坤版图中的重要程度。
要打造园区服务的核心竞争力并非易事，隔行如隔山，园区运营和服务需要有经验的人的判断，判断其熟悉的企业和业务。鸿坤的办法是：每个园区都有一定的主题，招募该领域最专业的人组成团队来进行管理。例如鸿坤·金融谷是以创新金融企业为主题，由鸿坤金融投资板块的亿润投资参与运营。这样能够保证为园区企业提供个性化的、专有的服务，基于对入园企业的了解，也能从一定程度上降低了运营风险。
具体来说，亿润金融已经在这个行业多年，对行业内情况颇为了解，各企业的经营状况，都有一个清晰的判断。而鸿坤建立其他产业园，也是因为类似的逻辑。鸿坤建立健康医疗产业园，是因为鸿坤旗下有专业的医疗团队。鸿坤建文化创意产业园，是因为鸿坤旗下有专业的文化创意团队。鸿坤认为，通过招募专业团队或者合作的方式来建设专业产业园区，就可以摆脱自身的局限，从而覆盖所有行业。
建立在信任基础上的社区金融
普惠金融是广大客户的需求，从调查来看，目前老百姓的收入还是工资收入为主，而国家政策是要加强财产性收入，社会机能也能满足相关服务。居民储蓄有50万~60万亿，都需要保值增值。鸿坤认为，对老百姓的普惠金融的服务，中国是相对缺失的，未来这种需求会越来越多。
投资最核心的一点，是如何控制风险。
鸿坤打造的中国首个社区金融互联网平台——乾坤袋，倡导的理念是投资身边熟悉的人和事。为什么投资者愿意把钱放到这个平台呢？第一是因为收益比银行高；第二是因为有鸿坤集团的信用根基和品牌背书，一个实力雄厚的集团品牌背书对投资者格外重要；第三因为亿润投资是一个专业的投资公司，已经做过许多年投资业务，对风险有很好的控制，对项目的投资经验更是非常丰富；第四点，也是最关键的一点，正如乾坤袋倡导的理念：投资身边熟悉的人和事，也就是说作为社区金融，业主投资的人和事都是自己了解的，从一定程度上能够让大家更放心的参与投资。而乾坤袋平台，则通过对业主房产价值、缴纳各种费用的情况以及其他大数据来判断业主的信用，从而控制风险。
深层数据支撑动产金融
之前，银行通常只对房产等不动产放贷，各种货物特别是各种快消品，无法抵押，而各家商户却又都需要资金周转。针对这一痛点，专门做物流地产的五洲国际推出了“动产金融”，即利用物联网技术掌握商户货物的“深层数据”，自己做担保，让银行贷款给商户。
相关物联网技术，在物流行业颇为有用。比如一辆大货车从上海到无锡，整个车厢全运五金件超重；另一辆大货车也计划于同时间走同一路线，按载重运棉花则超高。如果通过物联网技术，知道什么地方有什么样的货物，就可以让两辆大货车各匀一半货物给对方，就既不超重也不超高了。
物联网技术对于动产金融最核心的作用在于“可以随时明确知道抵押物在哪里，有多少”。比如一个有感知的大集装箱，100小箱的货物在里面，拿走两箱剩下98箱，马上就能在千里之外知道，并把数据汇集到平台上。
做动产金融，放贷的是银行，五洲国际作为担保人，需要做三件事情：（1）价值评估。比如一瓶水的出厂价是否为一块钱；（2）抵押物状态判断。比如100箱水是否还在五洲国际的仓库里；（3）处理抵押物。如果借款的人到期没钱还，五洲国际将负责把货物变现。
这三件事情看起来很简单，但做起来则需要过往积累的深层数据和现代化的技术。
需要五洲国际利用自己长期做仓储物流，熟悉各个行业和厂商的特点，在自己的深层数据库里找出货物的价值，然后向银行担保，银行则贷货物价值50%的款给商户。
一旦抵押物越来越多，就会形成大数据平台，物联网技术和平台结合形成一个报警系统，如果一单货物还没有解除抵押状态就开始离开仓库，平台就会报警，仓库的保安收到报警会去阻拦。
五洲国际在做出担保之初，已经利用自己的深层数据，联系与借款人同行业的邻近城市的几个同行批发代理商，询问如果该笔货物以市场价一半出售，对方会否接受，并提前达成交易意向。一旦借款人不能按时还钱，货物就可以及时处理从而没有风险。
动产金融的盈利模式在于：（1）五洲国际产业园平台上先是多出物流仓储功能，现在又多出动产融资功能，黏性越来越强，平台价值也越来越高；（2）五洲国际和银行之间，按贷款总量，有一个服务费的分成。
五洲国际强调，自己之后仍然只做平台，通过各种服务吸引尽可能多的客户。
明源君认为，金融服务不过是众多服务中的一种，房企现在都已经全面转型做服务，以赚取“70年的钱”了，这里面，心理的变换是关键。比如从销售变成服务，从借贷变成放债，都是巨大的变化。
作者：王恒嘉，来源：明源地产研究院。投稿及交流，请添加副主编QQ：852014147.
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文章来源：laughing168
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